摘要：在房地产市场上，对房地产进行评估是整个过程当中最主要的一个因素，其中收益法就是比较常见的方法，它更重要的是对房地产的净收益进行一定的评估。本文就针对收益法的应用分析进行一定的探讨，确保它在房地产评估过程中能够发挥更大的作用。
关键词：收益法;房地产评估;应用分析
随着社会的不断进步和发展，房地产市场在整个发展上占有很大的比例。同时在进行房地产评估时也会采取各种各样的评估方法，其中收益法的应用更为广泛。就需要我们能够在该方法的应用上进行分析，进而确保它能够对房地产的价值和收益进行准确的评估。
1收益法简介
收益法实际上也有收益还原法之称，它实际上就是通过还原利率来对当前房地产的收益额进行一定的计算，并且在估算的时候通过折现来进行累加，最终计算出当前房地产的价值。在评估房地产价值的时候，收益法通常更加注重于之后未来发展的收益。通常情况下，这种方法往往会在商场、公寓等地方可以使用，这些地方往往有的特点就是市场经营收益比较明显，而由于当前房地产的收益与各种因素都息息相关，因此，在评估的过程中，还要对当前的很多因素进行分析，这样才能够更好地查看当前房地产的收益能力，所以运用收益法就能够更加有针对性地对当前房地产的运行价值进行评估，进而得到相应准确的评估结果，最终更好地实现房地产未来收益的评估衡量。
2收益法在房地产评估中的应用优势和难点分析
2.1应用优势
根据分析我们可以得知，当前收益法在房地产评估过程当中应用的优势。该方法主要是在理论依据的基础上，对当前房地产未来现金径流量折现值之和进行一定的估算，进而来对当前房地产的价格进行指导工作。并且收益法在市场发和成本法之间，它的理论基础更加完善，在整个评估过程当中其说服力更强，因此，收益法的应用其实不仅仅在房产建筑上，还在土地资源上，只要收益性比较高或者比较明显的话，都可以利用这种方法进行价值评估。由此可见，收益法的应用范围相较于其他评估方法来讲都更加的广泛。在对房地产收益价格进行评估的过程当中，收益法最主要体现出来的就是房地产的购买者可以根据当前房产的收益来定好自己愿意支付的需求价格。在这一过程中，往往购买者都不会去考虑房产开发建设当中的成本多少，实际上还是符合当前的购买理念来进行收益价格的选择。因此，总的来看收益法对房地产的价值来说，其评估是非常重要的，所以它往往被人们所喜爱并广泛使用。
2.2应用难点
虽然收益法在房地产的未来收益评估上有一定的优势，但是它在应用过程当中依旧有难点，最直观的就是收益法，对预期收益值的估算具有一定的不稳定性，主要是由于房地产的未来价值预测都会受到很多因素的影响，所以在预测的过程中就会有一定的局限性，进而导致对未来价值的预测出现一定的偏差，这在一定程度上也体现出来了收益法在房地产价值评估上的难度也大大增加。在预测的过程当中，会受到各种因素的影响，在进行预测过程中结果会受到一定的影响，因此，在进行房地产未来变化和特征因素的考虑上要更加的全面，因此，在预测方法的选择上就要更加的准确，否则就会导致评估的结果出现问题，进而使得房地产未来预期收益的预测偏差变大。收益法主要是对房地产之前，现在以及之后的经济价值能力以及获利能力进行一定的探讨和评估分析。根据当前所获得的相关信息和资料，来对其未来的收益进行预估。如果信息资料不够全面或者方法不够专业的话，在一定程度上都会导致收益评估的结果出现差错，最终影响整个行业的发展。并且收益法在应用的过程当中局限性的条件在满足的过程中比较困难，同时还会影响还原利率的计算结果，这都在一定程度上导致了收益法在房地产评估应用过程当中的难度大大增加，需要我们能够尽快的解决。
3收益法在房地产评估中的应用探讨
根据当前收益法在房地产评估过程当中的优点和缺点我们可以得知，要想让收益法在房地产评估的过程当中更好地实现其作用，就需要尽快去解决当前存在的问题。
3.1采用同类房地产市价作为收益额的计价基础
购买收益性房地产是投资者进行投资的一种方式。它主要是在投资的过程当中，利用房地产的价格进行投资，进而在其纯收益上获得利润。同时在使这些纯利益通过资本化的利率来实现对房地产进行投资所得的投资报酬率。在利用收益法进行房地产收益额评算时，就需要对同类房地产市价收益进行一定的分析比较，将它们作为收益额的计价基础，这样能够帮助人们更好地分析当前市场房地产的价格如何，并且也能够充分的了解到当前实际收益会受到哪些因素的影响，进而帮助我们更好地实现房地产的评估，减少误差。在对房地产收益额的分析上，就需要我们获得以下几个数据，即房地产的利润总额、净利润和净现金流量。并且在这几个数据的计算上也要采用。对应的方式方法来进行计算收益额。通常情况下我们采用的是净现金流量法。它可以在一定程度上减少固定资产折旧费对最终结果的影响。同时还能够考虑到货币时间的价值，能够更加充分的将投资的整个过程呈现出来，对整个房地产未来收益的预估也更准确。
3.2折旧费作为房地产投资的一种应计算在支出费用中
在进行房地产收益评估的过程当中，该方法为了使最终的评估价格更加的合理准确，通常会将折旧费看成房地产投资中的一部分。这也就意味着折旧费并不能够计算在费用当中，虽然在投资的过程当中折旧费属于一笔消耗费，但是这种呈现方式能够更加体现出来。收益中的贬值折旧的过程当中，往往与管理费用、税费等支出费用有所差别，它并不属于实际支出。要想让收益法能够更好的发挥自己的作用，使房地产评估的结果更加准确，就不应该将折旧费扣除，而应该将它计算在支出费用当中，成为一种投资。
3.3收益法评估房地产价值时确定资本化率
在评估房地产未来收益时，我们要对资本化率进行确定，它对评估的价格有很大的影响。由于房地产会受到区域、时期等因素的影响，所以在投资的过程当中风险也比较大。因此，在进行评估时就要根据房地产的具体环境进行一定的分析，进而来确定资本化率。首先需要相关人员能够通过专业的技术工具进行其资本化率的确定，较为常见的方法有回归分析法、相关性分析法、平均分析法等。其次，在确定资本化率之前还要根据行业基准收益率以及相关的安全利率进行综合分析，同样也要对房地产市场的状况、未来城市规划方向和国家、省份和各地区的未来经济、物价指数、风险调整值等多种影响因素进行综合分析，确保资本化率的数据可靠性，进而促进收益法在房地产价值评估过程中发挥最大作用。
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4结束语
总而言之，收益法在房地产评估应用过程当中有着至关重要的作用。虽然它有一定的缺点，但是在不断的完善过程当中能够使它更好地发挥自己的优势。通过技术分析、市场环境的改善等方式能够在一定程度上使评估的结果更加的合理准确，使其经济价值得以实现。——论文作者：吴磊
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